Transmettre un bien immobilier à ses enfants est une question que beaucoup de parents se posent. Mais existe-t-il un âge idéal pour effectuer cette donation tout en minimisant les frais de succession ? Selon la réglementation française, la réponse est oui.
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En France, il est possible de transmettre un bien à ses enfants tout en en conservant l’usage ou les revenus (loyers, par exemple) grâce au mécanisme juridique du démembrement de propriété. Le parent donne ainsi la nue-propriété à son enfant, tout en conservant l’usufruit.
Ce montage présente de nombreux avantages fiscaux, car la valeur transmise est réduite aux yeux de l’administration fiscale. En effet, la nue-propriété est estimée selon l’âge de l’usufruitier au moment de la donation.
Le Code général des impôts français, à son article 669, fixe un barème fiscal permettant de calculer la valeur de la nue-propriété. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété a de valeur (et donc plus elle est taxée).
Par exemple :
Selon plusieurs notaires français, la tranche d’âge idéale se situe entre 61 et 71 ans, car elle permet d’optimiser la fiscalité tout en conservant une grande autonomie sur l’usage du bien.
La législation française permet à chaque parent de transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer de droits. En combinant cela avec une donation de la nue-propriété, on peut donc anticiper la succession de manière intelligente et progressive.
Il est important de rappeler que cette stratégie dépend fortement de la situation personnelle et patrimoniale de chacun : valeur du bien, nombre d’enfants, autres actifs, volonté de garder l’usage du bien, etc.
Par ailleurs, si cette stratégie est intéressante, elle doit être mise en œuvre avec l’aide d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine, afin d’éviter tout risque de requalification ou d’abus de droit.
Transmettre un bien à ses enfants de son vivant peut être fiscalement avantageux en France, surtout si cela est fait entre 61 et 71 ans via une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Cela permet de réduire les droits de donation, tout en gardant le contrôle sur le bien.
NB : Toutes les informations de cet article se basent sur la législation française en vigueur. Elles ne s’appliquent pas automatiquement dans d’autres pays.